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OAフロアとは? どのようなメリット・デメリットがあり、どのように施工されるのか?

お世話になっております、オフィス回復ドットコムです。
池袋を中心に関東一円範囲で「内装工事」「原状回復工事」をメインにお手伝いさせていただいております。

 

今回は、

 

OAフロアとは? どのようなメリット・デメリットがあり、どのように施工されるのか?

 

というテーマでお話させていただきます。

オフィス勤務の方はたまに耳にすることがあるかもしれませんが、
実際に聞かれるとすぐに答えられないかもしれないOAフロアについて、
ざっくりと説明させていただきます。

 

 

 

OAフロアとは?

 

 

 

 

 

OAフロアとは、主にオフィスにてLANや電源などのケーブル配線をスムーズにするために既存の床の上に配線を通すための空間を設け、その上に床を施工する、いわゆる二重床を指します。

一般的な名称として、他には「フリーアクセスフロア」などと呼ばれたりもします。

かつてはサーバールームクリーンルームなど、一部の限られた施設でのみ用いられていましたが、IT化が進んだ現代では、一般的なオフィスでもほとんど用いられています。

 

 

 

OAフロアのメリット

 

 

OAフロアの主なメリットは次の通りです。

 

  • ●床上に配線が露出しないため見た目がすっきりし、つまづくことによる危険性が減り、掃除がしやすい
  • ●什器や家具などの移動の際、配線に引っかけるのを防ぐ、保護の役割をしてくれる
  • ●フロアマットや、簡単に取り外し可能で、配置変更が容易である
  • ●長ささえあればどこからでも配線できるので、家具・什器のレイアウトが自由になる

 

といった特徴があります。

 

 

 

OAフロアのデメリット

 

 

また反対に、デメリット

 

  • ●後から施工する場合、床の高さが上がってしまうので圧迫感が出てしまう
  • ●それに伴い、スロープを設置しなくてはならないため、入り口周りにデッドスペースができてしまい、不便を感じる可能性がある
  • ●素材や高さが様々なため、要件に合致したものを施工しないと強度不足になる可能性がある

 

 

と言った点が挙げられます。

 

 

最も大きなメリットとして、配線・レイアウトの自由度が上がるという点です。

通常なら床に這わせてモールで保護をしたり、社員の方々の通行の妨げにならないように配線を考えたりしなくてはいけませんが、
床下から配線をし、デスクの傍から線を出すことでつまづく可能性が減り、見た目のすっきり感が大きく変わります。

 

踏んだり、家具で傷つける可能性がないということは配線の保護にもなります。

当初からサーバールームやクリーンルームにて使うよう作られたのは、まさしくこのためです。

 

軽量のタイプであれば取り外しも容易なため、レイアウト変更にも柔軟に対応できます。

また、万が一の事のために不燃素材が使われていることが多いです。

 

 

デメリットとして最もよく挙げられているのは、後から設置する場合床が上がってしまい、圧迫感やスロープの設置をしなければならないという点です。

 

元々の床の上にOAフロアを設置し、高くなってしまった分、通常は大物の什器や備品を運び出しやすくするためにスロープを設置します。

 

このため、特に高さの高いOAフロアを設置した場合、スロープも長くなり、余計なスペースが必要になってしまいます。

 

 

現代ではほとんどのオフィスがOAフロアを標準的に見越して施工されてますので、
この問題は、後付けでの施工の場合のみ発生します。

 

 

また、2つ目に挙げた強度不足についてですが、
OAフロアにも様々な種類があり、
ジャッキのようにある程度自由に底上げし、下の配線が自由にできる「支柱タイプ」や、反対にブロック状になっており、上下に溝が入っている「置敷タイプ」があります。

また、素材も様々な種類があり安価な樹脂製や強度のあるスチール製、さらに重さはありますが、抜群の強度があるコンクリート製など、様々なメーカーから販売されています。

 

サーバールームなど、荷重のかかる箇所では荷重に耐えられるものを採用しなければなりません。

近年では、樹脂製でも十分な耐荷重性のある製品も増えてきているので、
施工を依頼する際はどれくらいの耐荷重性が必要か相談するとよいかもしれません。

 

 

 

OAフロアの施工方法

 

 

  1. 1.OAフロアを敷設する範囲の物をどかし、床下地を露出させる
  2. 2.清掃をし、凹凸の無いよう床を綺麗にする。突起物などは取り除く
  3. 3.クッションシートを敷き、その上にOAフロアを並べていく。端部など、取合い部は現場でカットしていく
  4. 4.(スロープ・框を取り付ける。)(元来よりOAフロア用に作られた物件、フロアであればこの工程は不要となります)
  5. 5.OAフロアの上にタイルカーペットや塩ビタイルなど、仕上げ材を敷き込んでいく
  6. 6.その後、検査並びに引き渡し

 

OAフロアの仕上げに使われるタイルカーペットには、貼り剥がしが容易にできる特殊な接着剤が使用されます。

また、サーバールーム内にはセイデンタイルCなど、帯電防止機能を付加したタイルが用いられます。

 

 

 

おまけ

 

 

弊社で過去に施工した店舗の事例を簡単に紹介します。

施工写真 OAフロア 露出時の様子

曲面壁施工の様子ですが、下部を見るとコンクリートタイプのOAフロアが見えます。

 

 

施工写真 OAフロア タイルカーペット一部施工の様子

こちらは、同箇所にてタイルカーペットが一部施工された様子

 

 

施工写真 OAフロア その3

同現場の別箇所の様子。コンクリートタイプのため簡単にレイアウト変更をすることはできないが、配線の保護としては申し分ない耐久性があります。

 

 

 

 

まとめ、最後に

 

 

 

 

以上、OAフロアとは? どのようなメリット・デメリットがあり、どのように施工されるのか? について、ざっくりとお話させていただきました。

 

現在では、一般的なオフィスにおいて配線が張り巡らされているという事は少なくなりましたが、オフィス移転などで、移転先がOAフロアではなかった場合で新たに施工するとなれば業者への依頼が必要となります。

 

OAフロアに限らず、内装工事一式承っておりますので、

「現在のオフィスのレイアウトを変更したい」

「現在○○と言った不満があるので、解決できないか」

など、ご相談、お見積りはお気軽にどうぞ。

 

 

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居抜きとは? また、その反対用語は?

お世話になっております、オフィス回復ドットコムです。
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今回は、

 

居抜きとは? また、その反対用語は?

 

というテーマでお話させていただきます。

今回は内容がオフィスではなく、店舗寄りな上、
多少工事の事からは離れることもある内容となりますが、
内装とも十分関わる概念ですので、ぜひともお時間がございましたらご覧いただければ幸いです。

 

 

 

居抜きとは?

 

 

 

居抜きとは、賃貸物件の店舗において前回営業していた状態ほぼそのままにて退去された物件を、そのまま次に引き継ぎ、入居者が営業していく方法の物件を指します。

通常、賃貸物件において借主が店舗物件を借りた場合、新たに設置した什器や設備、内装は契約に基づいて返却する際に元に戻さなくてはなりません。

 

そこを、同じく貸主(オーナー側)の承諾が得られればそのまま引き渡しできる物件が居抜き物件です。

(当然ながら、退去の際設備・什器は清掃して退去します。)

 

 

 

 

居抜き物件のメリット

 

 

  • ●退去・入居がスムーズに進む。=費用が安く済む
  • ●前回の店舗のイメージが残ったまま次の店舗の営業が始まるので、顧客を獲得しやすい(認知度が高い)
  • ●前回の店舗のレイアウトを活かして開店できるので、デザインに困りにくい

 

 

退去・入居がスムーズに進む=費用が安く済む

 

 

通常の物件にて、店舗が営業するまでの初期費用はとてもかかります。

特に「躯体あらわし」と呼ばれる、物件内に躯体(建物を支えるための構造)以外の何もない状態の物件は、設備も内装も無い状態なので、とても費用がかかります

設備や、最低限の内装が整っていても、内装を整え、什器を入れるだけでもかなり費用です。

それを、居抜き物件では最低限の改装や、什器や備品の買い足しで済むのです。

(借主側=店主・店舗オーナーのメリット)

 

 

 

 

前回の店舗のイメージが残ったまま次の店舗の営業が始まるので、顧客を獲得しやすい(認知度が高い)

 

 

居抜き物件の場合、(前店舗)閉店→改装→(新店舗)開店までの流れが早く、
前店舗に通っていた顧客からしても、「次はこのお店になるんだ」と
いう認識がしやすいです。

 

また、店舗が開店してからも、後から動かすことのできる家具や什器を除けば
レイアウトが近しくなるため親しみやすい可能性があります。

(顧客側のメリット)

 

 

 

前回の店舗のレイアウトを活かして開店できるので、デザインに困りにくい

 

 

例えばラーメン屋の場合、オープンキッチンになっておりカウンター席がぐるりと囲まれていることが多いですが、
新たにラーメン屋を営業したい借主からするとレイアウトそのままに営業できるため、
営業開始したときのイメージをつかみやすいと言えるでしょう。

(借主側=店主・店舗オーナーのメリット)

 

 

 

 

居抜き物件のデメリット

 

 

メリットばかりではなく、もちろんデメリットもございます。

 

  • ●レイアウトの融通が利かず、思うままのデザインができない
  • ●前店舗のイメージが残るので、悪い印象を引き継いでしまう可能性がある
  • ●内装・設備の状態が悪いまま引継ぎされることがあり、その場合大幅な修繕を要することがある

 

 

 

レイアウトの融通が利かず、思うままのデザインができない

 

 

考え方次第、あるいは各物件により、メリットに挙げた面がそのままデメリットになってしまうのですが、
元の内装レイアウトや設備をそのまま引き継いで営業を開始しなければならないので、
自身が思い描く理想の店舗のイメージがある場合、不便を感じることがあるかもしれません。

 

とはいえ、これらは物件探しの際に理想に合う場所を見つけたり、賃貸借契約を終えた後、クロスを貼り換えたりしてイメージチェンジを行えば解消できる可能性があります。

 

 

 

前店舗のイメージが残るので、悪い印象を引き継いでしまう可能性がある

 

 

前まで営業していた店舗にて、顧客や周辺住民などとの何らかのトラブルが発生していた場合、
新しく営業を開始していてもトラブルが引き続き発生してしまう可能性があります。

 

例えば、前店舗で周辺住民から騒音・異臭などのトラブルが発生していた場合、
たとえ新しく営業を開始していても周囲から良くない目で見続けられたり、
噂が広まってしまっているということがよくあります。

全く違う店舗としてスタートしていればあまりそのようなトラブルは起きにくい気がしますが、同種の場合はよく起こりうる話で、悪いイメージを払拭するのはなかなか難しいとのことです。

 

ただし、「以前もここに店舗があった気がする」と、周辺に通勤・通学している方や
過去の常連客からも認知されている可能性も高いため、

新しく営業した店舗についても、過去に評判がよかった店の跡地などの場合、
比較的早い段階で集客が見込める可能性があります。

 

 

 

内装・設備の状態が悪いまま引継ぎされることがあり、その場合大幅な修繕を要することがある

 

 

退去の際気にされなかった、あるいは気付くことのできなかった設備・内装の老朽化や表に現れてこないような故障、劣化などにより、

引き渡された時点や、店舗に入居した時点、あるいは営業を開始するなりすぐに大規模な修繕が必要になり、工事費用が大きくかさんでしまったという事もよくあるようです。

これらのトラブルを未然に防ぐ事は少々難しいですが、入居契約を結ぶ前に
状態をよく確認しておくことで防ぐ事ができるかもしれません。

 

 

 

居抜き の反対語=スケルトン

 

 

スケルトン物件(躯体あらわし)のイメージ画像。
フリー素材ぱくたそwww.pakutaso.com

 

 

「居抜き」の反対語は「スケルトン」となります。

スケルトン(物件)とは、具体的に言えば「物件を退去する際、すべての内装を撤去しなくてはならない」物件、またはそうなっている状態を指します。

 

ただ、契約によっては、

  • ・内装下地材(軽量鉄骨・木)もすべて(躯体あらわし)
  • ・内装下地材は残して
  • ・ボード材まではそのまま残して

 

など、細かに違いがあるようです。通常は、内装下地材もすべて撤去した状態をスケルトンと呼称しています。

今回は細かく説明しませんが、スケルトンのメリットデメリットはそのまま居抜きの逆で、最大のメリットであり、デメリットを挙げるならば、

「一から店舗内装を作り上げることができるが、何もかも準備し工事を依頼しなくてはならないので費用が高くつき、物件を借りたからといってスムーズに営業開始できない

これに尽きるかと思います。

 

 

 

 

 

まとめ、最後に

 

 

 

以上、居抜きとは? また、その反対用語は? について、お話させていただきました。

どちらの物件であっても、まず大切なことは物件を決めるまでの際、
店舗の運営と同じくらい、その物件がどのような契約になっているかを確認することです。

 

  • ・居抜き(物件)とは、直前まで入居していた設備・内装はほぼそのままに引き渡される物件、あるいはその契約を指す。反対語はスケルトン(物件)
  • ・過去使用されていた設備や内装を活かせるので、初期費用・投資が少なく済む
  • ・前店舗の内装、設備、立地をそのまま利用できるのはメリットであり、デメリットでもある

 

店舗の場合、立地や家賃の値段など気にする部分は多いかと思われます。

しかしながら内装工事の観点から申し上げますと、
居抜きにて以前のままの状態で引き渡されたとして、
長期的な視点で見て不便や、余計な費用や手間がかからないかも含め、内装(改修)にかかる費用も加えて確認すべきかと思われます。

 

弊社では、お客様のご予算と現状を確認した上でご要望に見合ったご提案をさせていただきたいと考えております。

 

「現在の店舗に間仕切壁を追加してほしい」

「喫煙室が不要になり、撤去した上で新たなレイアウトにしたい」

など、ご相談、お見積りはお気軽にどうぞ。

 

 

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安全パトロールとは? 何をして、何を見ているのか

お世話になっております、オフィス回復ドットコムです。
池袋を中心に関東一円範囲で「内装工事」「原状回復工事」をメインにお手伝いさせていただいております。

 

今回は、いつもと趣向を変え、

 

安全パトロールとは? 何をして、何を見ているのか

 

というテーマでお話させていただきます。

テーマの都合上、ざっくりとではありますが、内装工事以外を含む建築工事全体について触れさせていただいている箇所もございますのでよろしくお願いいたします。

安全パトロールについて簡単な説明の後、どういう部分を見て実施されているのかを説明していきます。

 

 

 

安全パトロールとは?

 

安全パトロールとは、現場の安全を守るために、各業者の担当者が実際に現場をパトロール(巡回)し、安全面において問題が発生していないか確かめることです。

現場の人たちでは「安パト」などと略称で呼ばれることもあります。

元請の安全担当自身が行う場合もあります。)

 

現場がスタートする時、元請はそこで行われる工事において
ありとあらゆる危険性を洗い出し、そこから各工事の業者へ作業をお願いします。

しかし、業者ごとのやり方や、想定外の事象が発生していくことが多々ある現場では、工程の中で一定の区切りを迎えるごとに(迎える前に)
改めて、各業者の目線でパトロールを依頼し、
想定している安全基準を保てているか確認することが一番安全で、手っ取り早いということになります。

そこで、安全パトロールと銘打ち、元請から各業者の監督者へ、
現在の現場の状況で〇〇と定めた安全の基準は満たせているのか、また改善点はないか見てきてほしい
と依頼させ、現場の安全を確保することで、施工の品質も保っているのです。

 

 

 

どのような事をチェックしているのか?

 

どのような事をチェックしているのかは、結論から申し上げますと
工事の進捗状況や、業者により異なります

しかしながら、「安全パトロール」なので、すべて安全に関連する事柄をチェックしていくことになります。

 

基本的には、

 

  • ・工具などの点検、チェック状況
  • ・作業手順が適切に設定されているか、またその通りに実施されているか
  • ・作業箇所や作業範囲の安全が保たれているか、またその安全を保つ方法は適切かどうか?
  • ・上記に付随して、整理整頓、清掃などは実施されているか?

 

などの項目を元請から、各業者の監督者へチェックさせています。

通常、安全パトロールにはチェックする箇所を元請が定めさせ、各業者の監督者はその評価をし、酷いところは是正するようにします。

なお、多くの元請業者において「チェックリスト」が作成され、それに沿って評価を下していきます。

補足として、「安全パトロール 点検表」などとインターネットで画像検索をすると
様々な業者が過去に使用したチェックリストがヒットします。

テンプレート以外の、実際に使用されているものは勝手に印刷し使用してはいけませんが、どんな項目を他社がチェックしているのかの参考にはなるかと思われます。

 

上記の箇条書きをなるべく内装工事に当てはめ、列挙していきます。

 

 

 

工具などの点検、チェック状況

 

内装工事においてもたくさんの工具を使用します。

工具に関する当ブログ過去記事はこちらにまとめられておりますので、
ご興味がございましたらご覧いただければ幸いです。

今回は、ざっくりと紹介させていただきます。

 

足場関連

(脚立、立ち馬、踏み台など)

 

立ち馬。点検をきちんと行います。

立ち馬。天板に乗っての作業を前提とした足場で、天板部分や脚部を伸長し、高さや長さを変えることができる。(長さなどは変えられないタイプもあります)

 

工具には通常、耐用年数が定められており、その期間を超えて使用してはいけません。

使用している足場がその年数を超えていないか、またメーカーが推奨する点検方法にて、
きちんと動作し、ロックされるか、摩耗などしていないかをチェックします。

また、錆びついていたり泥が入り込むなどで動きが悪くなっていないかチェックし、
状態に応じて清掃、整備させます。

 

 

工具関連

(カッター、インパクトドライバー、その他工事に使用する電動、手動工具)

 

足場と同じく、工具にも耐用年数が定められているものがほとんどです。

それらを超えて使用していないか、また定期的なメンテナンスが行われているかを確認します。

 

 

 

作業手順が適切に設定されているか、またその通りに実施されているか

 

 

同じ工程を任されていても、危険な状況は現場に応じて、また進捗状況に応じて変わっていくものです。

そこで、元請は初めに、各業者へ現場に入場する際、
「どのような手順でどう施工していけば安全かつスムーズに行えるか」を定めさせます。

 

それを、改めてきちんと手順が設定されており、それを守って実際に作業員が作業をしているのかパトロールさせます。

 

例えば、「この箇所の天井材施工の際は〇〇cm以上の立ち馬を使用し、脚立は使用せず、作業員が一人で作業することがないようにしなくてはならない」

という作業手順があったとします。

安全パトロールでは、それらが現場において本当に正しい手順なのか、
またその手順が守られているかをチェックしていきます。

別の現場で正しいとされていた手順であっても、今回の現場で、なおかつ現在の状況ではそれが一番安全とは限りません。

問題に感じた場合は違う方法を検討しなければなりませんし、正しかったとしても守られないのであれば意味がないので、守られるようにするにはどうしたらよいか検討します。

 

 

 

作業箇所や作業範囲の安全が保たれているか、またその安全を保つ方法は適切かどうか?

 

 

頭上注意の印。狭い部分なのでテープにて簡単ではあるが注意を促している

弊社施工の現場にて、足場頭上部分に「頭上注意」のテープを貼り、注意を促している。

 

 

作業をする箇所は、その多くが作りたての建物であるため
足元や頭上、開口部、または他業種との作業範囲と被っているなど、
多くの危険が潜んでいます。

そこで、安全パトロールにてそれらが「なるべく安全に、正しく保てているか」や、
「どのように確保されているか」を確認します。

 

例えば、「〇月〇日での作業において、天井工事を設備業者と同室にて作業があるが、事前に打ち合わせを行い、どうしても同時刻に近くで作業する際は、設備業者は東側の箇所、内装工事では西側の箇所から、声掛けをした上で作業を行う。

などという決め事を行ったとします。(あくまで一例であり、安全を保つうえで正しい方法とは限りません。)

それらの決め事がきちんと守られているか、また、もっと安全な方法・対策がないか考えていきます。

 

 

 

上記に付随して、整理整頓、清掃などは実施されているか?

 

現場、工場には5Sという言葉があります。

それぞれ、整理・整頓・清掃・清潔・躾 の5つを指すのですが、
それらが安全という面から実施されているかをチェックします。

今回はざっくりとした説明に留めさせていただきますが、

  • 材料の搬入口~現場までの通路がきちんと区画されているか(整理)
  • 足元にはつまづきそうな廃材や、道具などが放られていたりしないか(清掃)
  • また、それらが周知されているか(躾)

 

などが挙げられます。

 

5Sの一つ、清掃は美観の他、つまづき、踏み抜きなどを防ぎ安全のためにもなります

5Sの一つ、清掃(掃除)は、見た目の美化だけでなく廃材などで足を怪我しないためにも行われます

 

もちろん、定められた工期に間に合わないということがあってはならないのは第一ですが、
労働災害(労災)が発生し、作業員の手が止まってしまい現場も止まってしまう、
また元請の立場としてイメージダウンに繋がってしまうこともあるなど、
安全を疎かにして良いことは一つもありません。

5Sの正しい実施は理にかなっていると言えるでしょう。

 

 

 

まとめ

 

 

以上、簡単にではございますが安全パトロールとは何か、
また安全パトロールで何を見ているのか説明させていただきました。

以下に簡潔にまとめますと、

 

  • ・安全パトロールは元請もしくは、元請が各業者に依頼し、現在の現場の状況で可能な限り安全な方法、状態で工事が行われているか現場で確認する活動を指す
  • ・その名の通り、安全に関する項目を複数の観点でチェックし、前もって作成したチェックリストに基づき評価を下す
  • ・現場の安全を保つことで労災による工期の遅れや、イメージダウンなどを防ぐなどの役割を果たしている

 

となります。

現場で働く職人の方々の観点からは、安全パトロールは
「作業の効率を妨げる、鬱陶しい風習」のように思われていることが多い気がします。

しかしながら、元請業者は下で働く業者が皆ケガが無く、最後まで終わることができるよう努めなければなりません。

安全は元請・下請関係なくすべての人のために必要な事項であることを
理解していただければと、私も思っております。

 

そして、安全を守ることでスムーズに工事が進むことがある と感じることも
たくさんあります。

弊社でも日々安全を守り、労災が起こらないようこれからも気を引き締めてまいりたいと思います。

 

 

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