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カテゴリー別アーカイブ: 原状回復工事

居抜きとは? また、その反対用語は?

お世話になっております、オフィス回復ドットコムです。
池袋を中心に関東一円範囲で「内装工事」「原状回復工事」をメインにお手伝いさせていただいております。

 

今回は、

 

居抜きとは? また、その反対用語は?

 

というテーマでお話させていただきます。

今回は内容がオフィスではなく、店舗寄りな上、
多少工事の事からは離れることもある内容となりますが、
内装とも十分関わる概念ですので、ぜひともお時間がございましたらご覧いただければ幸いです。

 

 

 

居抜きとは?

 

 

 

居抜きとは、賃貸物件の店舗において前回営業していた状態ほぼそのままにて退去された物件を、そのまま次に引き継ぎ、入居者が営業していく方法の物件を指します。

通常、賃貸物件において借主が店舗物件を借りた場合、新たに設置した什器や設備、内装は契約に基づいて返却する際に元に戻さなくてはなりません。

 

そこを、同じく貸主(オーナー側)の承諾が得られればそのまま引き渡しできる物件が居抜き物件です。

(当然ながら、退去の際設備・什器は清掃して退去します。)

 

 

 

 

居抜き物件のメリット

 

 

  • ●退去・入居がスムーズに進む。=費用が安く済む
  • ●前回の店舗のイメージが残ったまま次の店舗の営業が始まるので、顧客を獲得しやすい(認知度が高い)
  • ●前回の店舗のレイアウトを活かして開店できるので、デザインに困りにくい

 

 

退去・入居がスムーズに進む=費用が安く済む

 

 

通常の物件にて、店舗が営業するまでの初期費用はとてもかかります。

特に「躯体あらわし」と呼ばれる、物件内に躯体(建物を支えるための構造)以外の何もない状態の物件は、設備も内装も無い状態なので、とても費用がかかります

設備や、最低限の内装が整っていても、内装を整え、什器を入れるだけでもかなり費用です。

それを、居抜き物件では最低限の改装や、什器や備品の買い足しで済むのです。

(借主側=店主・店舗オーナーのメリット)

 

 

 

 

前回の店舗のイメージが残ったまま次の店舗の営業が始まるので、顧客を獲得しやすい(認知度が高い)

 

 

居抜き物件の場合、(前店舗)閉店→改装→(新店舗)開店までの流れが早く、
前店舗に通っていた顧客からしても、「次はこのお店になるんだ」と
いう認識がしやすいです。

 

また、店舗が開店してからも、後から動かすことのできる家具や什器を除けば
レイアウトが近しくなるため親しみやすい可能性があります。

(顧客側のメリット)

 

 

 

前回の店舗のレイアウトを活かして開店できるので、デザインに困りにくい

 

 

例えばラーメン屋の場合、オープンキッチンになっておりカウンター席がぐるりと囲まれていることが多いですが、
新たにラーメン屋を営業したい借主からするとレイアウトそのままに営業できるため、
営業開始したときのイメージをつかみやすいと言えるでしょう。

(借主側=店主・店舗オーナーのメリット)

 

 

 

 

居抜き物件のデメリット

 

 

メリットばかりではなく、もちろんデメリットもございます。

 

  • ●レイアウトの融通が利かず、思うままのデザインができない
  • ●前店舗のイメージが残るので、悪い印象を引き継いでしまう可能性がある
  • ●内装・設備の状態が悪いまま引継ぎされることがあり、その場合大幅な修繕を要することがある

 

 

 

レイアウトの融通が利かず、思うままのデザインができない

 

 

考え方次第、あるいは各物件により、メリットに挙げた面がそのままデメリットになってしまうのですが、
元の内装レイアウトや設備をそのまま引き継いで営業を開始しなければならないので、
自身が思い描く理想の店舗のイメージがある場合、不便を感じることがあるかもしれません。

 

とはいえ、これらは物件探しの際に理想に合う場所を見つけたり、賃貸借契約を終えた後、クロスを貼り換えたりしてイメージチェンジを行えば解消できる可能性があります。

 

 

 

前店舗のイメージが残るので、悪い印象を引き継いでしまう可能性がある

 

 

前まで営業していた店舗にて、顧客や周辺住民などとの何らかのトラブルが発生していた場合、
新しく営業を開始していてもトラブルが引き続き発生してしまう可能性があります。

 

例えば、前店舗で周辺住民から騒音・異臭などのトラブルが発生していた場合、
たとえ新しく営業を開始していても周囲から良くない目で見続けられたり、
噂が広まってしまっているということがよくあります。

全く違う店舗としてスタートしていればあまりそのようなトラブルは起きにくい気がしますが、同種の場合はよく起こりうる話で、悪いイメージを払拭するのはなかなか難しいとのことです。

 

ただし、「以前もここに店舗があった気がする」と、周辺に通勤・通学している方や
過去の常連客からも認知されている可能性も高いため、

新しく営業した店舗についても、過去に評判がよかった店の跡地などの場合、
比較的早い段階で集客が見込める可能性があります。

 

 

 

内装・設備の状態が悪いまま引継ぎされることがあり、その場合大幅な修繕を要することがある

 

 

退去の際気にされなかった、あるいは気付くことのできなかった設備・内装の老朽化や表に現れてこないような故障、劣化などにより、

引き渡された時点や、店舗に入居した時点、あるいは営業を開始するなりすぐに大規模な修繕が必要になり、工事費用が大きくかさんでしまったという事もよくあるようです。

これらのトラブルを未然に防ぐ事は少々難しいですが、入居契約を結ぶ前に
状態をよく確認しておくことで防ぐ事ができるかもしれません。

 

 

 

居抜き の反対語=スケルトン

 

 

スケルトン物件(躯体あらわし)のイメージ画像。
フリー素材ぱくたそwww.pakutaso.com

 

 

「居抜き」の反対語は「スケルトン」となります。

スケルトン(物件)とは、具体的に言えば「物件を退去する際、すべての内装を撤去しなくてはならない」物件、またはそうなっている状態を指します。

 

ただ、契約によっては、

  • ・内装下地材(軽量鉄骨・木)もすべて(躯体あらわし)
  • ・内装下地材は残して
  • ・ボード材まではそのまま残して

 

など、細かに違いがあるようです。通常は、内装下地材もすべて撤去した状態をスケルトンと呼称しています。

今回は細かく説明しませんが、スケルトンのメリットデメリットはそのまま居抜きの逆で、最大のメリットであり、デメリットを挙げるならば、

「一から店舗内装を作り上げることができるが、何もかも準備し工事を依頼しなくてはならないので費用が高くつき、物件を借りたからといってスムーズに営業開始できない

これに尽きるかと思います。

 

 

 

 

 

まとめ、最後に

 

 

 

以上、居抜きとは? また、その反対用語は? について、お話させていただきました。

どちらの物件であっても、まず大切なことは物件を決めるまでの際、
店舗の運営と同じくらい、その物件がどのような契約になっているかを確認することです。

 

  • ・居抜き(物件)とは、直前まで入居していた設備・内装はほぼそのままに引き渡される物件、あるいはその契約を指す。反対語はスケルトン(物件)
  • ・過去使用されていた設備や内装を活かせるので、初期費用・投資が少なく済む
  • ・前店舗の内装、設備、立地をそのまま利用できるのはメリットであり、デメリットでもある

 

店舗の場合、立地や家賃の値段など気にする部分は多いかと思われます。

しかしながら内装工事の観点から申し上げますと、
居抜きにて以前のままの状態で引き渡されたとして、
長期的な視点で見て不便や、余計な費用や手間がかからないかも含め、内装(改修)にかかる費用も加えて確認すべきかと思われます。

 

弊社では、お客様のご予算と現状を確認した上でご要望に見合ったご提案をさせていただきたいと考えております。

 

「現在の店舗に間仕切壁を追加してほしい」

「喫煙室が不要になり、撤去した上で新たなレイアウトにしたい」

など、ご相談、お見積りはお気軽にどうぞ。

 

 

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新規オープンやリニューアルのことなど、ぜひオフィス回復ドットコムまでお気軽にご相談ください。

 

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「この工事はどのように行うのか、またその工事費用はどれくらいかかるのか」など、
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システム天井工事 施工事例 オフィスビル

こんにちわ、オフィス回復ドットコムです。

 

本日はオフィスビルのシステム天井の枠組み工事の施工例をご紹介したいと思います。

まずシステム天井とは、主に吊り天井の一種であり、天井裏に設置される空調や照明などの設備を天井ボード材と一体にして組み、下地・枠に組み込むようにしてセットする天井のことです。

システム天井のメリットは、メンテナンス性が非常に高いことです。天井材そのものはもちろんのこと、照明などの天井設備も簡単に移動・交換することができます。そのため、レイアウト変更にも対応しやすく、一部の天井材や設備が劣化・破損した時もすぐに新しくできるのです。天井材が直線的に配置されるので、見た目もスマートです。

 

では、施工の流れを説明したいと思います。

スライディングウォールを撤去した後の天井復旧の工事です。

スライディングウォールとは、室内を手軽に仕切ることができる可動式パーテーションのことです。天井に設置したレールにぶら下げて移動できるような仕組みです。

 

ではスライディングウォールの撤去後のシステム天井の枠組み工事の現場写真になります。

 

 

 

 

以上がシステム天井の枠組み施工写真になります。

この後にボードを載せて終了になりますが当社の作業は枠組みで終了になります。

 

 

 

 

どんな作業でも可能ですので是非、お気軽にお問合せ下さい。

 

 

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改装工事・改修工事 葬儀会館 神奈川県

 

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋にオフィスを置き、関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を施工させていただいております。

 

本日は、改装工事と改修工事の施工例をご案内いたします。

 

「改修工事」とは、建物を修理や修復をして改めることを言います。
改修工事は原状回復させるだけではなく、機能の向上を目指してグレードアップさせる工事です。
具体的には、地震が起きても建物の安全性が保たれるように耐震改修工事を行うことや、住宅設備を向上させるために断熱住宅に改修工事をすることなどが挙げられます。

改修工事と混同されてしまうことのある「改装工事」とは、建物の内装や外観の装いを改めることです。
つまり、新しく作り変えることを言います。
改装工事は、「内外装の模様替え」として理解していただけると良いでしょう。

工事種類:改装・改修工事

場所:神奈川県横浜市

建物内装:葬儀会館(葬儀場)

工期:5日間

工事内容:内装のレイアウト変更の為、解体後の軽量鉄骨下地工事(LGS工事)とボード仕上げ工事になります。改修内容は壁の補修と石膏ボードの重ね張り工法(耐火・防火性、遮音性、寸法安定性、加工性、経済性に優れるという特徴があります)になります。

 

 

 

現場写真は以上になります。

ここから石膏ボードを張り付ける作業に移行します。

 

施工内容は以上になります。

 

 

 

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改装工事 オフィスビル 九段北

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋にオフィスを置き、関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を施工させていただいております。

 

本日は、改装工事の施工例をご案内いたします。

改装工事とは、建物の内・外観をきれいに新しくしたり、模様替えをすることです。

工事種類:改装工事

場所:千代田区九段北

建物内装:オフィスビル

工期:1日

工事内容:レイアウト変更の為、天井のベースライトを外した後の穴をボードで塞ぎペンキで仕上げる作業です

 

完成前

 

完成後

 

 

 

施工は以上になります。

 

 

 

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施工事例 《オフィスビル》間仕切り壁

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋にオフィスを構え、関東一円で

《内装仕上げ工事》《原状回復工事》など建物内の多種多様な施工を手掛けております。

 

本日ご紹介させていただきます施工は田無にありますオフィスビルの事務所の一室になります。

施工内容は間仕切り壁の作成(ボード仕上げ工事)になります。

施工期間は1日になります。

 

 

間仕切りとは、建築物の内部空間を仕切ることです。間仕切りを行う壁を、間仕切り壁といいます。単に「内壁(ないへき)」ともいいます。

内部空間を有効に使用する為には、居間、トイレ、倉庫など、用途別に部屋を「区切る」ことによって有効に使用できます。この空間を区切ることを間仕切りと言います。

そして間仕切りを行う壁を、間仕切り壁といいます。間仕切り壁は、内部空間を仕切る目的なので、外壁と違って耐震性を必要としません。間仕切り壁には、LGSとボードが用いられます。間仕切り壁は建物内部に直接設置できないので下地材としてlgsを使います。石膏ボードは遮音性や断熱性がありますが、外壁材に比べると耐力は低いです。

 

今回の施工事例になります。

まずLGSを使用して下地を組んでいきます。

ボードを貼っていく作業をおこないます。

貼り付けが終わり、部屋が区切られました。

 

ご紹介は以上になります。

間仕切り壁を作成することで、空間を有用に活用していきましょう。

是非、内装空間を分けるならお気軽にご相談ください。

 

 

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玻璃棉

大家好!我们这里是办公室修复原状Dot Com网站博客。

在东京都池袋做办公据点,我们在从事【室内装饰施工工事・修复原状施工工事】,为客户服务。

今天,我们的工事是玻璃棉的填充工作。

玻璃棉是从玻璃制造的材料。

不过,也说到玻璃,因为它的大部分原料是再生玻璃,所以再生的观点来说,可以说它是环保的材料。

(如果不知不觉地直接用手触摸它的话,会感觉痒痒, 请小心!我们也亲自试一下确认了。笑笑!)

玻璃棉的制造放法是,先把原料的玻璃超过1,000摄氏度的高温溶解纤维化,把它集合成棉花样子成形。

玻璃棉的优点是,可以说能够控制材料费用和施工费用。

因此,如果您打算控制建筑成本的话,可以说它是个宝贵的材料。

玻璃棉是不燃材料,而且有隔音效果。

因为它是无机物,所以不会发生白蚂蚁的受害。

 

今天的说明到此为止。

 

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施工事例【オフィスビル】内装工事

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋にオフィスを構え、関東一円で

《内装仕上げ工事》《原状回復工事》など建物内の多種多様な施工を手掛けております。

 

本日は静岡県にあるオフィスビル内を施工させていただきました。

施工期間は約1週間になります。

施工内容は内装仕上げ工事《軽鉄工事(鋼製下地組立)》《ボード工事(ボード張り)です。

今回、施工する軽鉄工事(LGS工事)とは、オフィス・店舗・商業施設などで、空間を区切るための天井や床の下地材を設置する工事で、薄い鉄製の材料を使用します。木材とは異なり、水や湿気に強く、燃えてしまう心配もないため、現在の内装工事の現場では多く使用されています。施工箇所は、主に天井や壁の骨組みが挙げられます。
軽鉄は、木材と比較して防火基準を満たせる・工事期間を短縮できる・工事単価が安い、などメリットが多く、現在の建築物では主流になっています。

ボード工事とは、天井やクロスの下地工事です。具体的には、石こうボードを壁や天井に貼っていく作業になります。石こうボードを主とする下地の板は、主に、断熱・防音・耐火などの役割を担っており、その機能や種類は多岐に渡ります。そのため、建物の特性や用途により、適切な素材を選び施工することになります。

 

まずは天井の軽天工事(LGS工事)から施工になります。

軽天の下地は、一般的には「天井のレベル出し」→「ボルト吊り」→「野縁受け掛け」→「野縁を渡す」→「レベル合わせ」の順番で組むことになります。

次に壁の軽天工事を施工していきます。

壁や間仕切りの仕上がり位置に合わせて、天井と床に鋼材をはめ込むためのレールとなるランナーを打ちつけます。

壁や間仕切りの柱となるスタッドを必要な長さに切断し、天井と床のランナーに一定間隔ではめ込んでいきます。
壁や間仕切りの場合は、天井の軽天工事よりもシンプルな手順です。
曲線や特殊な形状の壁なども軽天工事で対応可能ですが、正確な施工が求められるため、十分な技量が必要です。

   

 . 

 

軽鉄工事が一通り終えましたらボードの取り付け工事をおこないます。

まずは壁をボード施工します。

次に天井を施工します。

この後、壁に2枚貼り施工していきます。

施工終了事

 

当社はここまでの施工になります。

ここから他社様に引き継ぎをします。

 

これで今回の施工は以上になります。

 

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労災保険加入【一人親方】

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋にオフィスを構え、関東一円で

《内装仕上げ工事》《原状回復工事》など建物内の多種多様な施工を手掛けております。

 

本日は一人親方の為の労災保険についてです。

「仕事でケガをしたら労災の対象」ということは知っていても、具体的な条件や内容は
まではわからないという方は多いのではないでしょうか。

そこで今回は、労災保険とはどんな内容の保険なのか、改めてわかりやすく解説します。

 

続きを読む

スラブとは

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋にオフィスがあり、関東一円で【内装仕上げ工事・原状回復工事】を手掛けております。

 

本日はスラブについてです。

スラブという言葉、聞きなれない方が大半だと思います。

建築用語なのですが、現場では当たり前だそうです。

 

簡単に言うと、鉄筋コンクリート造(RC造)の床や屋根のことを指します。

元々は「平板」「石板」を意味する言葉で、「スラブ」とだけ表記した場合には必ずしも建築における用語ではないと言えるでしょう。

スラブはその意味どおり、基本的には平らな板のような形をしています。床を指す時には「床スラブ」、屋根を指す時には「屋根スラブ」ということもあります。

スラブは一般的にコンクリート製で、強度を保つために鉄筋が格子状に埋め込まれています。木造に比べて騒音や歪みに強いと言われており、その特性からマンションや公共の施設ではスラブが多用されています。

 

ひとくちにスラブと言っても、建築においてはさまざまなスラブがあります。中には多少、用語の混乱もあるようです。ここではスラブの種類を解説いたします。

 

・土間コンクリート
コンクリート製の床の1つ。上からの荷重のほとんどを地面が受ける構造になっています。よって、コンクリート自体に埋め込む鉄筋もスラブよりも軽微なもので済むとされています。ただし地盤の影響を受けやすく、地盤沈下が起きた場合にはコンクリートが荷重を受けきれず破損する可能性もあるとされます。
なお、土間スラブと呼ばれることがあるのですが、それは誤用と言われることもあります。

・構造スラブ
土間コンクリートと違い、柱や梁によって支えられるコンクリート製の床を構造スラブと呼びます。2階以上の床と似たつくりになるため、荷重はこの構造スラブ自体が受けます。そのため、コンクリートの中に埋め込む鉄筋は土間コンクリートより強固なものである必要があります。その分、土間コンクリートと違い、構造スラブは地盤沈下が起きても比較的影響を受けづらいとされています。

・2重スラブ
床スラブが、2重構造になっているものです。2つのスラブの間にはスペースができる事になります。このスペースに給水や排水などの配管を通すことができ、配管を露出せずに済むという役割もあります。

・フラットスラブ
梁がないスラブを、フラットスラブと呼びます。梁で支えない代わりにに、柱でのみ支持する構造です。梁が無いことで天井を高くすることができ、開放的な空間の演出に役立ちます。また、大きな窓をつくることができる点も特徴の1つです。

しかし耐久性において気を付けなくてはいけない点があるとされています。柱でのみ支えられているため、衝撃が柱とスラブの接触する狭い1点に集中し、柱がスラブを突き抜ける「パンチング破壊」という壊れ方をする可能性が考えられています。

・片持ちスラブ
窓の外の庇(ひさし)やエントランスの雨除けなど、片方だけが壁に支持されているスラブです。もう片方は空間に浮いている形となります。その形状のため一般的には支持が弱く、建築において注意が必要とされるタイプのスラブです。

 

ひとくちにスラブと言っても、様々な床版がありますね。

鉄筋コンクリート造の建築物において、床の荷重を支える構造床は内装工事をする

当社には重要な関わりがあります。

作業をするとき、床がしっかりしてないと重要な事故にもつながりますので

しっかりスラブコンクリートを施工している工事業者様に感謝です。

 

 

 

では、本日は以上になります。

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軽量鉄骨(LGS)下地に使用する材料の種類

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋のオフィスを拠点に【内装仕上げ工事・原状回復工事】を手掛けております。

 

今回は間仕切り壁を軽量鉄骨(LGS)で下地を組み立てる際必要な材料別(部材別)の説明をご紹介いたします。

 

 

 

ランナー(ランナ)(土台)

 

参照:桐井製作所

まずは、ランナーになります。

ランナーとは、間仕切り壁の下地を施工する際に、上下に取り付けられるスタッド(間柱)を垂直に立てるためのレールの事です。

スタッドの規格により、ランナーの幅が定まります。JIS規格では板厚0.8mmとなっています。

基本的にランナーの固定は「ビス留め・打ち込みピン留・溶接 」などでおこない、下側は床スラブ上、上側は梁下やスラブ下に取付けます。打ち込み間隔は@900mm程度です。

 

スタッド(間柱)

 

間仕切壁下地で用いられるスタッドとは、上下のランナーに差し込み、垂直に建てる間仕切壁の柱のことです。

実は大きく分けて2種類あります。先ずは、一般的なコ型のスタッド、対するもう一つは、ロ型のスタッドです。ロ型のスタッドは、角スタッドと言われ施工が簡略化された材料で使用部材を少なく出来ます。強度確保のため、形状がロ型となっています。

スタッド同士の間隔はボード条件で異なり、1枚張り@300mm程度、重ね張り@450mm程度の間を空けます。JIS規格は写真のコの字型ですが、角スタッドを使用する場合もあります(※角スタッドは非JIS規格)。

振れ止め

 

「振れ止め」とはランナーやスタッドなどと同様に、LGS壁下地材として「JIS規格」の構成部材です。
振れ止めはスタッドの横揺れを防ぐ役割を持っていて、スタッドを連結する水平材です。

スタッドに設けられた貫通穴にリップを上向きにして通し、スペーサーと呼ばれる金具でスタッドに押さえつけて固定します。

スペーサー

 

ランナースペーサーとは、スタットと振れ止めを固定する金具で間仕切壁下地に中空層を設けるための金具です。遮音性能が求められる壁で使用されています。石膏ボードを貼るときに開閉しない役目も果たします。

金具を両端に取付けたスタッドを、ランナーに対して千鳥になるよう配置することで、両面壁張りでありながら、壁下地内部に中空層が生まれる仕組みです。

 

 

 

今回は間仕切り壁を施工する際の部材をご紹介させていただきました。

LGSは「スタッド」と「ランナー」で組み立てる単純な仕組みなので、木の素材に比べるとより効率的でスピーディーな施工を行なうことが可能です。

お急ぎの方ぜひお気軽にご相談下さい。

 

本日は以上になります。

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