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居抜きとは? また、その反対用語は?

お世話になっております、オフィス回復ドットコムです。
池袋を中心に関東一円範囲で「内装工事」「原状回復工事」をメインにお手伝いさせていただいております。

 

今回は、

 

居抜きとは? また、その反対用語は?

 

というテーマでお話させていただきます。

今回は内容がオフィスではなく、店舗寄りな上、
多少工事の事からは離れることもある内容となりますが、
内装とも十分関わる概念ですので、ぜひともお時間がございましたらご覧いただければ幸いです。

 

 

 

居抜きとは?

 

 

 

居抜きとは、賃貸物件の店舗において前回営業していた状態ほぼそのままにて退去された物件を、そのまま次に引き継ぎ、入居者が営業していく方法の物件を指します。

通常、賃貸物件において借主が店舗物件を借りた場合、新たに設置した什器や設備、内装は契約に基づいて返却する際に元に戻さなくてはなりません。

 

そこを、同じく貸主(オーナー側)の承諾が得られればそのまま引き渡しできる物件が居抜き物件です。

(当然ながら、退去の際設備・什器は清掃して退去します。)

 

 

 

 

居抜き物件のメリット

 

 

  • ●退去・入居がスムーズに進む。=費用が安く済む
  • ●前回の店舗のイメージが残ったまま次の店舗の営業が始まるので、顧客を獲得しやすい(認知度が高い)
  • ●前回の店舗のレイアウトを活かして開店できるので、デザインに困りにくい

 

 

退去・入居がスムーズに進む=費用が安く済む

 

 

通常の物件にて、店舗が営業するまでの初期費用はとてもかかります。

特に「躯体あらわし」と呼ばれる、物件内に躯体(建物を支えるための構造)以外の何もない状態の物件は、設備も内装も無い状態なので、とても費用がかかります

設備や、最低限の内装が整っていても、内装を整え、什器を入れるだけでもかなり費用です。

それを、居抜き物件では最低限の改装や、什器や備品の買い足しで済むのです。

(借主側=店主・店舗オーナーのメリット)

 

 

 

 

前回の店舗のイメージが残ったまま次の店舗の営業が始まるので、顧客を獲得しやすい(認知度が高い)

 

 

居抜き物件の場合、(前店舗)閉店→改装→(新店舗)開店までの流れが早く、
前店舗に通っていた顧客からしても、「次はこのお店になるんだ」と
いう認識がしやすいです。

 

また、店舗が開店してからも、後から動かすことのできる家具や什器を除けば
レイアウトが近しくなるため親しみやすい可能性があります。

(顧客側のメリット)

 

 

 

前回の店舗のレイアウトを活かして開店できるので、デザインに困りにくい

 

 

例えばラーメン屋の場合、オープンキッチンになっておりカウンター席がぐるりと囲まれていることが多いですが、
新たにラーメン屋を営業したい借主からするとレイアウトそのままに営業できるため、
営業開始したときのイメージをつかみやすいと言えるでしょう。

(借主側=店主・店舗オーナーのメリット)

 

 

 

 

居抜き物件のデメリット

 

 

メリットばかりではなく、もちろんデメリットもございます。

 

  • ●レイアウトの融通が利かず、思うままのデザインができない
  • ●前店舗のイメージが残るので、悪い印象を引き継いでしまう可能性がある
  • ●内装・設備の状態が悪いまま引継ぎされることがあり、その場合大幅な修繕を要することがある

 

 

 

レイアウトの融通が利かず、思うままのデザインができない

 

 

考え方次第、あるいは各物件により、メリットに挙げた面がそのままデメリットになってしまうのですが、
元の内装レイアウトや設備をそのまま引き継いで営業を開始しなければならないので、
自身が思い描く理想の店舗のイメージがある場合、不便を感じることがあるかもしれません。

 

とはいえ、これらは物件探しの際に理想に合う場所を見つけたり、賃貸借契約を終えた後、クロスを貼り換えたりしてイメージチェンジを行えば解消できる可能性があります。

 

 

 

前店舗のイメージが残るので、悪い印象を引き継いでしまう可能性がある

 

 

前まで営業していた店舗にて、顧客や周辺住民などとの何らかのトラブルが発生していた場合、
新しく営業を開始していてもトラブルが引き続き発生してしまう可能性があります。

 

例えば、前店舗で周辺住民から騒音・異臭などのトラブルが発生していた場合、
たとえ新しく営業を開始していても周囲から良くない目で見続けられたり、
噂が広まってしまっているということがよくあります。

全く違う店舗としてスタートしていればあまりそのようなトラブルは起きにくい気がしますが、同種の場合はよく起こりうる話で、悪いイメージを払拭するのはなかなか難しいとのことです。

 

ただし、「以前もここに店舗があった気がする」と、周辺に通勤・通学している方や
過去の常連客からも認知されている可能性も高いため、

新しく営業した店舗についても、過去に評判がよかった店の跡地などの場合、
比較的早い段階で集客が見込める可能性があります。

 

 

 

内装・設備の状態が悪いまま引継ぎされることがあり、その場合大幅な修繕を要することがある

 

 

退去の際気にされなかった、あるいは気付くことのできなかった設備・内装の老朽化や表に現れてこないような故障、劣化などにより、

引き渡された時点や、店舗に入居した時点、あるいは営業を開始するなりすぐに大規模な修繕が必要になり、工事費用が大きくかさんでしまったという事もよくあるようです。

これらのトラブルを未然に防ぐ事は少々難しいですが、入居契約を結ぶ前に
状態をよく確認しておくことで防ぐ事ができるかもしれません。

 

 

 

居抜き の反対語=スケルトン

 

 

スケルトン物件(躯体あらわし)のイメージ画像。
フリー素材ぱくたそwww.pakutaso.com

 

 

「居抜き」の反対語は「スケルトン」となります。

スケルトン(物件)とは、具体的に言えば「物件を退去する際、すべての内装を撤去しなくてはならない」物件、またはそうなっている状態を指します。

 

ただ、契約によっては、

  • ・内装下地材(軽量鉄骨・木)もすべて(躯体あらわし)
  • ・内装下地材は残して
  • ・ボード材まではそのまま残して

 

など、細かに違いがあるようです。通常は、内装下地材もすべて撤去した状態をスケルトンと呼称しています。

今回は細かく説明しませんが、スケルトンのメリットデメリットはそのまま居抜きの逆で、最大のメリットであり、デメリットを挙げるならば、

「一から店舗内装を作り上げることができるが、何もかも準備し工事を依頼しなくてはならないので費用が高くつき、物件を借りたからといってスムーズに営業開始できない

これに尽きるかと思います。

 

 

 

 

 

まとめ、最後に

 

 

 

以上、居抜きとは? また、その反対用語は? について、お話させていただきました。

どちらの物件であっても、まず大切なことは物件を決めるまでの際、
店舗の運営と同じくらい、その物件がどのような契約になっているかを確認することです。

 

  • ・居抜き(物件)とは、直前まで入居していた設備・内装はほぼそのままに引き渡される物件、あるいはその契約を指す。反対語はスケルトン(物件)
  • ・過去使用されていた設備や内装を活かせるので、初期費用・投資が少なく済む
  • ・前店舗の内装、設備、立地をそのまま利用できるのはメリットであり、デメリットでもある

 

店舗の場合、立地や家賃の値段など気にする部分は多いかと思われます。

しかしながら内装工事の観点から申し上げますと、
居抜きにて以前のままの状態で引き渡されたとして、
長期的な視点で見て不便や、余計な費用や手間がかからないかも含め、内装(改修)にかかる費用も加えて確認すべきかと思われます。

 

弊社では、お客様のご予算と現状を確認した上でご要望に見合ったご提案をさせていただきたいと考えております。

 

「現在の店舗に間仕切壁を追加してほしい」

「喫煙室が不要になり、撤去した上で新たなレイアウトにしたい」

など、ご相談、お見積りはお気軽にどうぞ。

 

 

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新規オープンやリニューアルのことなど、ぜひオフィス回復ドットコムまでお気軽にご相談ください。

 

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スラブとは

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋にオフィスがあり、関東一円で【内装仕上げ工事・原状回復工事】を手掛けております。

 

本日はスラブについてです。

スラブという言葉、聞きなれない方が大半だと思います。

建築用語なのですが、現場では当たり前だそうです。

 

簡単に言うと、鉄筋コンクリート造(RC造)の床や屋根のことを指します。

元々は「平板」「石板」を意味する言葉で、「スラブ」とだけ表記した場合には必ずしも建築における用語ではないと言えるでしょう。

スラブはその意味どおり、基本的には平らな板のような形をしています。床を指す時には「床スラブ」、屋根を指す時には「屋根スラブ」ということもあります。

スラブは一般的にコンクリート製で、強度を保つために鉄筋が格子状に埋め込まれています。木造に比べて騒音や歪みに強いと言われており、その特性からマンションや公共の施設ではスラブが多用されています。

 

ひとくちにスラブと言っても、建築においてはさまざまなスラブがあります。中には多少、用語の混乱もあるようです。ここではスラブの種類を解説いたします。

 

・土間コンクリート
コンクリート製の床の1つ。上からの荷重のほとんどを地面が受ける構造になっています。よって、コンクリート自体に埋め込む鉄筋もスラブよりも軽微なもので済むとされています。ただし地盤の影響を受けやすく、地盤沈下が起きた場合にはコンクリートが荷重を受けきれず破損する可能性もあるとされます。
なお、土間スラブと呼ばれることがあるのですが、それは誤用と言われることもあります。

・構造スラブ
土間コンクリートと違い、柱や梁によって支えられるコンクリート製の床を構造スラブと呼びます。2階以上の床と似たつくりになるため、荷重はこの構造スラブ自体が受けます。そのため、コンクリートの中に埋め込む鉄筋は土間コンクリートより強固なものである必要があります。その分、土間コンクリートと違い、構造スラブは地盤沈下が起きても比較的影響を受けづらいとされています。

・2重スラブ
床スラブが、2重構造になっているものです。2つのスラブの間にはスペースができる事になります。このスペースに給水や排水などの配管を通すことができ、配管を露出せずに済むという役割もあります。

・フラットスラブ
梁がないスラブを、フラットスラブと呼びます。梁で支えない代わりにに、柱でのみ支持する構造です。梁が無いことで天井を高くすることができ、開放的な空間の演出に役立ちます。また、大きな窓をつくることができる点も特徴の1つです。

しかし耐久性において気を付けなくてはいけない点があるとされています。柱でのみ支えられているため、衝撃が柱とスラブの接触する狭い1点に集中し、柱がスラブを突き抜ける「パンチング破壊」という壊れ方をする可能性が考えられています。

・片持ちスラブ
窓の外の庇(ひさし)やエントランスの雨除けなど、片方だけが壁に支持されているスラブです。もう片方は空間に浮いている形となります。その形状のため一般的には支持が弱く、建築において注意が必要とされるタイプのスラブです。

 

ひとくちにスラブと言っても、様々な床版がありますね。

鉄筋コンクリート造の建築物において、床の荷重を支える構造床は内装工事をする

当社には重要な関わりがあります。

作業をするとき、床がしっかりしてないと重要な事故にもつながりますので

しっかりスラブコンクリートを施工している工事業者様に感謝です。

 

 

 

では、本日は以上になります。

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軽量鉄骨(LGS)下地に使用する材料の種類

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋のオフィスを拠点に【内装仕上げ工事・原状回復工事】を手掛けております。

 

今回は間仕切り壁を軽量鉄骨(LGS)で下地を組み立てる際必要な材料別(部材別)の説明をご紹介いたします。

 

 

 

ランナー(ランナ)(土台)

 

参照:桐井製作所

まずは、ランナーになります。

ランナーとは、間仕切り壁の下地を施工する際に、上下に取り付けられるスタッド(間柱)を垂直に立てるためのレールの事です。

スタッドの規格により、ランナーの幅が定まります。JIS規格では板厚0.8mmとなっています。

基本的にランナーの固定は「ビス留め・打ち込みピン留・溶接 」などでおこない、下側は床スラブ上、上側は梁下やスラブ下に取付けます。打ち込み間隔は@900mm程度です。

 

スタッド(間柱)

 

間仕切壁下地で用いられるスタッドとは、上下のランナーに差し込み、垂直に建てる間仕切壁の柱のことです。

実は大きく分けて2種類あります。先ずは、一般的なコ型のスタッド、対するもう一つは、ロ型のスタッドです。ロ型のスタッドは、角スタッドと言われ施工が簡略化された材料で使用部材を少なく出来ます。強度確保のため、形状がロ型となっています。

スタッド同士の間隔はボード条件で異なり、1枚張り@300mm程度、重ね張り@450mm程度の間を空けます。JIS規格は写真のコの字型ですが、角スタッドを使用する場合もあります(※角スタッドは非JIS規格)。

振れ止め

 

「振れ止め」とはランナーやスタッドなどと同様に、LGS壁下地材として「JIS規格」の構成部材です。
振れ止めはスタッドの横揺れを防ぐ役割を持っていて、スタッドを連結する水平材です。

スタッドに設けられた貫通穴にリップを上向きにして通し、スペーサーと呼ばれる金具でスタッドに押さえつけて固定します。

スペーサー

 

ランナースペーサーとは、スタットと振れ止めを固定する金具で間仕切壁下地に中空層を設けるための金具です。遮音性能が求められる壁で使用されています。石膏ボードを貼るときに開閉しない役目も果たします。

金具を両端に取付けたスタッドを、ランナーに対して千鳥になるよう配置することで、両面壁張りでありながら、壁下地内部に中空層が生まれる仕組みです。

 

 

 

今回は間仕切り壁を施工する際の部材をご紹介させていただきました。

LGSは「スタッド」と「ランナー」で組み立てる単純な仕組みなので、木の素材に比べるとより効率的でスピーディーな施工を行なうことが可能です。

お急ぎの方ぜひお気軽にご相談下さい。

 

本日は以上になります。

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ABC工事とは「A工事・B工事・C工事」

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋にある【内装仕上げ工事・原状回復工事】業者です。

 

 

本日はABC工事についてです。

ABC工事とは

ABC工事とは、《A工事・B工事・C工事》と言う区分に分かれます。
工事業者、不動産関係以外で聞くことはあまりない聞きなれない言葉だと思います。

このABC工事は内装工事を誰が工事費用を負担し、工事業者の選定を行うかで区分が分かれます。
この工事区分によって費用が大きく変わってきます。
工事区分はビルによって異なりますので、必ず事前に確認いたしましょう。

 

A工事について

A工事は全てにおいてオーナー様が工事を発注・業者選定・費用負担になります。

工事内容はビルの躯体部分、共用施設に関わる部分
ビルの外装、外壁、屋上、共用のトイレ、エレベーター、階段、消防施設、排水設備
建物全体の資産価値を保つための工事なので、すべてオーナー負担なのです。

A工事はテナントで入居する場合にはあまり関係することはありません。

 

B工事について

B工事は、1番分かりづらいです。
工事の発注は借主様、業者選定はオーナー様、費用負担は借主様になります。
借主様側の要望によって、オーナー様の権限で行う工事です。

工事内容は建物全体に関わる部分
空調設備、排水、排気、防水・防災設備、分電盤などです。

専有部分に備えつけられている設備ですが、ビル全体に関わりがあると判断されるとB工事になることが多いです。オフィスの区画内の工事であるため、費用の負担は借り主側になります。

B工事は自分では業者を選ぶことができないので、コスト管理が難しいです。
同じ工事を行っていても想定以上の費用がかさむ場合ということになる可能性がありますのでご注意ください。

 

C工事について

C工事は、全て借主様が工事の発注、業者選定、費用負担になります。
テナントの内部の工事など、借主様側がビルのオーナー様に許可をいただいて発注して行う工事です。

テナント内の内装工事、什器、照明、電気工事などになります。

借主様が全て選択できますので、コストを抑えることも好きな業者を選ぶことが可能です。

 

 

さて、ここまでABC工事をご説明させていただきました。

テナントを借りる際には、原状回復義務があるところが殆どですが

原状回復工事をする際の工事区分がわかっていれば、費用や責任がわかるので覚えておいて損はありません。

オフィス移転などご検討されている方ぜひ参考にしてください。

 

店舗を借りる際は必ず、貸主(オーナー様)との契約をきちんと確認するようにしましょう。

 

 

本日は以上になります。

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スケルトンとは 原状回復工事とは

こんにちは、オフィス回復ドットコムです。

東京都豊島区池袋を拠点に関東一円で

オフィスビル中心に【内装工事】【原状回復工事】を手掛けております。

勿論、様々な建物も施工させていただいております。

 

では、本日は

スケルトンと原状回復工事についてです。

 

 

まずスケルトンで調べると原状回復工事が必ずついてきます。

スケルトンとは、建物を支える柱・梁・床などの構造駆体のことをいいます。店舗物件を探している場合に出てくる「スケルトン」は、店舗の内装設備がない状態のことをいいます。この場合、居抜きと近い意味になりますが、居抜きは店舗の内装設備がある状態のことです。

入居する際に契約書を交わす時、殆どの場合が、退去時はスケルトン状態に戻す「原状回復」を前提とする物件がほとんどです。つまり「スケルトン渡しのスケルトン返し」が基本となります。

更に簡単にまとめますと

「使ったものは元に戻して返してください。」と言う事です。

 

 

物件を賃貸すると、退去する際には原状回復することになります。

賃貸の場合、空室クリーニングは、大家さん(オーナー様)の負担で行われることが多いです。

しかし店舗の場合は、借手が負担することが一般的で、契約書にもそのように記載されています。原状回復ということばが示すとおり、入居前の元の状態に戻す作業が必要です。

とくに大きく間取りを変更した場合は、間仕切り壁だけでなく、天井や床にも改修工事を行う必要があります。

入居し、店舗をオープンする際には、退去することになった際に発生する費用も考えなければなりません。

 

 

店舗の原状回復工事について知っておくべきポイントいくつかご紹介いたします。物件選びの際の参考にしてください。

原状回復工事とは、設備の撤去や、床、壁、天井の修繕工事を行い、次の店舗が入居できるように元に戻す工事をいいます。

その際、自分が入居した時の状態に戻すだけの原状回復工事と、建物の構造体以外をすべて取り除くスケルトン工事の2種類があります。

 

原状回復工事では、入居時の状態を回復すればいいので、設置した設備を撤去し、間切りの壁などを取り除き、クロスや床を張り替えて返却します。

一方、スケルトン工事の場合は、梁や柱、外壁や屋根といった基本構造以外をすべて撤去しなければなりません。

テナント利用される鉄筋コンクリートビルであれば、コンクリート打ちっぱなしの状態にするということです。

原状回復工事かスケルトン工事であるのかで大きく費用も変わります。

しかし、原状回復工事としてスケルトン工事を求められることも多く、その際は内装解体工事、スケルトン工事、廃棄物処理までが一連の作業です。

一般的に借りた際にスケルトンであった場合は、スケルトン工事を求められることになります。

 

ただ例外もあります!

居抜き物件にもかかわらず、スケルトン工事を求められることがあります。

原状回復という考えに従えば、元の居抜き物件の状態に戻しての返却なります。

ただ、居抜き物件を借りる場合、設備や間取りの費用を抑えられるというメリットもあります。

その代わりに退去する際にスケルトンでの返却という契約があります。

店舗を借りる際は必ず、貸主との契約をきちんと確認するようにしましょう。

 

 

本日は以上になります。

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業界用語

こんにちは、オフィス回復ドットコムのPR担当のM子です。

東京の池袋を拠点に【原状回復工事】【内装工事】全般を手掛けております。

 

本日は内装業界での『業界用語』です。

 

 

 

 

よく様々な業界用語を聞きます。

例えば、トラックドライバーならではの「月光仮面!」知ってますか?

これ『白バイ』って意味だそうです。笑

警察ならではの「そうめん」→『逮捕』など面白いですよね。

 

なので内装業界での業界用語を調べてみてピックアップしました。

 

まずは「バチってる」
歪んでいる、ずれていること。
垂直じゃない、水平じゃない時に「バチってる」と言います。
使う人はよく使うんみたいです。まだ自分は聞いたことないです。笑

喧嘩してるわけではないですよ。

 

次に「いじめる」
部材と部材が干渉しておさまらない場合に、片方の部材を削るなどしてなんとか納めること。

誰かをいじめるのかと思いました。そんなことはあり得ないとは思いますが。笑

 

「風邪をひく」又は、「馬鹿になる」とも言い
セメント、石膏などが風化して硬化不良となった状態のことです。

病院行った方がいいよといってしまいそうですね。

 

 

最後に「尻割り(けつわり)」

契約した仕事を途中で一方的に放棄することである。約束した期間や請負を約束した状態まで、職人が仕事を全うせずに途中で投げ出すことである。「尻を割る」とも言われる。建築関連の意味の他に、悪事のたくらみを暴露するといった意味もある。

まず読み方、すごいですよね。最初、シリワリだと思いました。(どっちもどっちだろう!笑)

当社では、一生当てはまらない言葉ですね。

 

 

こうして調べてみると面白い業界用語がたくさんありますね。

他にもたくさんありましたが今回は以上になります。

また次回、ご紹介できたらしたいと思います。

 

本日は以上になります。

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